La règle du 1 % en immobilier est-elle toujours pertinente en 2025 ? Quelles sont vos réflexions sur son efficacité face aux conditions actuelles du marché ?

Hello tout le monde ! Je me demandais si certain.e.s d'entre vous utilisent encore la règle du 1% pour évaluer un investissement locatif. Avec les taux qui montent et les prix qui restent... comment dire... assez hauts, j'ai l'impression qu'elle devient compliquée à appliquer. Est-ce qu'il y a des alternatives ou des ajustements à faire selon vous ? Genre, prendre en compte d'autres facteurs, ou carrément oublier cette règle ? Je suis curieuse de lire vos avis et retours d'expérience !

Je pense qu'il faut surtout affiner l'analyse du cash-flow prévisionnel. La règle du 1% peut servir de premier filtre, mais elle ne doit pas être la seule boussole. Par exemple, intégrer un taux d'occupation réaliste (pas toujours 100%), les charges de copro, la taxe foncière, et surtout prévoir un budget pour les travaux et la gestion locative. Si après ça, le cash-flow reste positif, même sans atteindre le 1%, ça peut valoir le coup en fonction de la stratégie globale.

Je suis assez d'accord avec Ishtar. La règle du 1% est un indicateur, pas un dogme. Elle donne une idée rapide, mais le diable se cache dans les détails, comme on dit. Par rapport à ce qu'Ishtar a souligné, je pense qu'il est important d'intégrer les nouvelles réglementations de 2025. La fin du Pinel, par exemple, va quand même impacter pas mal de projets, surtout dans les zones où il était très utilisé. Et le renforcement du DPE, avec l'interdiction de louer les logements classés G, ça peut vite faire grimper les coûts de rénovation, et donc impacter le cash-flow prévisionnel. Il faut sérieusement chiffrer ces aspects. Pour donner un exemple concret, j'ai simulé un investissement dans un appartement qui pourrait se louer 800€ par mois. Si on applique la règle du 1%, ça voudrait dire un prix d'achat autour de 80.000€. Mais si on prend en compte les nouvelles contraintes, imaginons que le DPE soit mauvais et qu'il faille faire 15.000€ de travaux pour l'améliorer, plus les frais de notaire qui augmentent... On arrive vite à un investissement initial plus conséquent. Ensuite, il faut penser à la taxe foncière. Dans certaines communes, elle a augmenté de 10% ces dernières années. Ça aussi, ça grignote le cash-flow. Et si on ajoute les charges de copropriété, surtout si l'immeuble a besoin de travaux (ce qui est souvent le cas avec les logements les moins chers), ça peut vite devenir compliqué. Sans compter l'encadrement des meublés touristiques qui pourrait limiter les revenus si on pensait louer en courte durée. Donc, oui, la règle du 1% peut donner une première indication, mais il faut vraiment creuser tous ces aspects pour avoir une vision claire de la rentabilité réelle.

ReineDesDames5 a raison, simuler c'est la base ! Surtout avec toutes ces nouvelles réglementations. Perso, j'utilise un tableur avec plein de formules pour anticiper différents scénarios (taux d'occupation, variations de charges, etc.). Ça prend du temps, mais au moins, on a une idée plus précise du truc. Et puis, faut pas hésiter à se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en immo, ça peut éviter des erreurs coûteuses.

StarlightGamer a tout à fait raison, la simulation est primordiale. Et je plussoie sur l'expert-comptable spécialisé en immo, ça vaut son pesant d'or ! Pour compléter, je me permets d'ajouter quelques chiffres qui peuvent éclairer la situation, en lien avec ce que ReineDesDames5 a soulevé concernant les réglementations de 2025 et leurs impacts financiers. Par exemple, selon une étude récente de l'ANIL, la fin progressive du dispositif Pinel pourrait entraîner une baisse de la construction neuve de l'ordre de 15% dans certaines zones tendues, ce qui mécaniquement augmentera la pression sur les loyers et donc potentiellement la rentabilité locative *à court terme*, mais avec un risque accru de vacance *à long terme* si l'offre ne suit pas la demande. (Source : Rapport ANIL, impact de la fin du Pinel sur la construction neuve, 2024). Ensuite, le renforcement du DPE, c'est un vrai sujet. Toujours selon l'ANIL, environ 17% des logements en France sont classés G et ne pourront plus être loués à partir de 2025, et 25% sont classés F. Donc, presque la moitié du parc locatif existant nécessite des travaux de rénovation énergétique pour rester conforme. Le coût moyen de ces travaux est estimé entre 30 000 et 50 000€ par logement, selon l'ADEME, ce qui représente un investissement conséquent à anticiper dans le cash-flow prévisionnel. C'est autant d'argent qui ne rentre pas directement, il faut pas se leurrer. Enfin, l'encadrement des meublés touristiques, c'est un autre point important. Dans certaines villes comme Paris, Lyon ou Marseille, le nombre de nuitées Airbnb a déjà baissé de 20% depuis la mise en place de réglementations plus strictes (Source : Observatoire du tourisme, chiffres clés 2024). Cela signifie une diminution potentielle des revenus pour les propriétaires qui misaient sur ce type de location. Faut vraiment étudier le marché local avant de se lancer là-dedans. Donc oui, la règle du 1%, faut la prendre avec des pincettes, et simuler, simuler, simuler, comme dit StarlightGamer !

C'est vrai que les chiffres d'Ishtar font froid dans le dos 🥶! Mais je me demande si c'est pas un peu trop alarmiste, surtout pour la baisse de la construction neuve. Ok, le Pinel s'arrête, mais y'a d'autres dispositifs qui prennent le relais, non ? 🤔 Faut pas non plus oublier que le marché s'adapte toujours, et que les promoteurs vont trouver des solutions pour continuer à construire. Enfin, j'espère...🤞 Sinon, c'est clair que pour le DPE, c'est la douche froide 🚿. Et pour les meublés touristiques, ça dépend vraiment des villes. Bref, faut étudier au cas par cas, quoi ! 🤓

Clairement, chaque ville a ses spécificités. Faut creuser le local 🔍 et pas se contenter des moyennes nationales. Et oui, les promoteurs sont malins, ils vont rebondir, mais ça prendra du temps... 📈

Exactement ! Le diable est dans les détails, comme on dit. 😉 Faut vraiment faire du cas par cas et pas hésiter à remettre en question les "vérités" générales. 🧐

Tout à fait ReineDesDames5, les vérités d'hier ne sont pas celles d'aujourd'hui... Et encore moins celles de demain ! 😉